이사 전에 미리
계약갱신요구권
지금 집에서 2년 더 살고 싶다면 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 1회만 쓸 수 있고 기간은 2년, 임대료 인상은 5% 안에서 협의합니다. 집주인은 실거주 등 법이 정한 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다.
핵심 3줄
- 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 법이 정한 사유(2기 차임 연체·임대인 실거주·철거 등) 없이는 거절하지 못합니다(주택임대차보호법 제6조의3).
- 갱신요구권은 1회만 행사할 수 있고 갱신된 계약 기간은 2년이며, 보증금·월세는 종전 금액의 5% 안에서 증감할 수 있습니다(제7조).
- 임대인이 실거주를 이유로 거절해 놓고 정당한 사유 없이 2년 안에 다른 사람에게 세를 주면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다(제6조의3 제5항).
이 돌을 건널 때
이사를 "안 하는" 선택도 이 개울의 돌입니다. 보증금을 올려 주기 어렵거나 아이 학교 때문에 지금 집에 더 살아야 한다면, 계약 만료 2개월 전이 지나기 전에 갱신 요구를 글로 남겨야 합니다. 묵시적 갱신과 달리 갱신요구권은 임차인이 "요구했다"는 기록이 있어야 1회 행사로 인정되고, 집주인이 거절하려면 법에 적힌 사유를 대야 합니다.
요구했는데 "내가 들어와 살겠다"는 답을 들었다면 그 집을 비워 줘야 하지만, 집주인이 실제로 살지 않고 2년 안에 새 세입자를 들이면 손해배상 대상이 됩니다. 이사한 뒤에도 전 집의 전입세대 열람으로 확인할 수 있으니 거절 통지를 버리지 말고 보관합니다.
어디서
- 집주인에게 직접 — 문자·메신저 또는 내용증명
- 거절 사유를 두고 다툼이 있으면 주택임대차분쟁조정위원회·대한법률구조공단 132
준비물
- 임대차계약서
- 갱신 요구 문자·메신저 갈무리 또는 내용증명 등본
- (거절당했을 때) 임대인의 거절 통지와 사유
순서
행사 기간 세기
만료일 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 2개월 전을 하루라도 넘기면 요구할 수 없고 묵시적 갱신 여부만 남습니다. 2020년 7월 31일 이전부터 살고 있던 계약에도 적용됩니다(부칙).
요구는 글로
"주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약 갱신을 요구합니다"라고 적어 문자·메신저로 보내고 답을 받아 둡니다. 임대료 조정 이야기는 요구와 함께 해도 되지만, 요구 자체는 조건 없이 먼저 남깁니다.
임대료는 5% 안에서
갱신 때 보증금·월세는 종전 금액의 5%를 넘겨 올릴 수 없습니다(제7조). 전세를 월세로 바꾸자는 요구는 임차인이 동의해야 합니다. 합의가 안 되면 종전 조건대로 갱신됩니다.
거절 사유 확인
임대인이 거절할 수 있는 사유는 2기 차임 연체, 거짓·부정한 방법의 임차, 상당한 보상 합의, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 주택 멸실, 철거·재건축, 임대인(직계존비속 포함) 실거주, 그 밖의 중대한 사유입니다. 이 밖의 이유로는 거절하지 못합니다.
갱신 뒤 나가고 싶어지면
갱신된 계약도 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고 집주인이 받은 날부터 3개월 뒤 효력이 생깁니다(제6조의3 제4항, 제6조의2 준용). 다만 이미 1회를 썼으므로 다음 만료 때는 다시 요구할 수 없습니다.
자주 틀리는 것
흔히묵시적 갱신도 갱신요구권을 한 번 쓴 것이다.
실제로는아닙니다. 묵시적 갱신은 요구권 행사로 보지 않습니다. 묵시적 갱신 뒤에도 다음 만료 때 1회 요구할 수 있습니다.
흔히집주인이 "집을 팔 거라서" 갱신을 거절할 수 있다.
실제로는매도는 법에 적힌 거절 사유가 아닙니다. 새 집주인이 실거주하려는 경우라도 요구 당시 임대인이 누구였는지에 따라 판단이 달라지므로 분쟁조정위원회·법률구조공단에 묻습니다.
흔히갱신 때 임대료는 집주인이 정하는 대로다.
실제로는종전 금액의 5% 안에서만 올릴 수 있습니다. 합의가 안 되면 종전 조건으로 갱신됩니다.
알아 두면 좋은 것
- 거절 사유가 "실거주"라면 거절 통지를 보관하고, 이사 뒤 전 집에 다른 세입자가 들어왔는지 확인할 수 있습니다. 손해배상액은 월세 3개월분 등 법이 정한 기준 중 큰 금액입니다.
주의
- 거절 사유의 정당성 판단은 사안마다 다릅니다. 다툼이 있으면 주택임대차분쟁조정위원회(접수 후 60일 안에 조정)나 대한법률구조공단 132에 상담합니다.
바로 가기
자주 묻는 질문
- 계약갱신청구권은 언제 행사하나요?
- 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 1회만 행사할 수 있고 갱신 기간은 2년입니다.
- 계약갱신청구권 행사 후 임대료는 얼마나 오르나요?
- 종전 보증금·월세의 5% 안에서 협의합니다. 그 이상은 요구할 수 없고, 합의가 안 되면 종전 조건으로 갱신됩니다.
- 집주인이 실거주한다며 거절했는데 다른 세입자를 들였어요.
- 정당한 사유 없이 갱신 거절 뒤 2년 안에 제3자에게 임대하면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 거절 당시 환산월차임 3개월분, 새 임대료와의 차액 2년분, 실제 손해 중 큰 금액입니다. 분쟁조정위원회나 법률구조공단에 상담하세요.
- 갱신 후 2년을 안 채우고 나가도 되나요?
- 됩니다. 해지를 통지하면 집주인이 받은 날부터 3개월 뒤 계약이 끝납니다.
이 돌을 건넜다면 표시해 두세요. 다음 돌이 “지금 밟을 돌”이 됩니다.