이사 전에 미리
계약 만료 통지와 묵시적 갱신
이사 나갈 생각이면 계약이 끝나기 2개월 전까지 집주인에게 알려야 합니다. 임대인도 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절을 알리지 않으면 같은 조건으로 2년 더 계약된 것으로 봅니다(묵시적 갱신). 통지는 날짜와 상대방 답이 남는 방법으로.
핵심 3줄
- 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 만료 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 알리지 않으면 종전과 같은 조건으로 임대차가 갱신되고 기간은 2년이 됩니다(주택임대차보호법 제6조, 2020년 12월 10일 이후 체결·갱신 계약 기준).
- 묵시적으로 갱신된 뒤에도 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제6조의2).
- 통지는 보낸 날짜와 집주인의 답이 남는 문자·메신저나 내용증명으로 하고, 전세보증금 반환보증에 가입했다면 이 통지가 없으면 보증이행 청구가 막힐 수 있습니다.
이 돌을 건널 때
이사의 첫 돌은 짐 싸기가 아니라 "나간다"는 말을 제때 하는 일입니다. 만료일만 믿고 있다가 2개월 전을 넘기면 계약은 자동으로 2년 연장되고, 그때부터는 해지 통지 뒤 3개월을 기다려야 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 새 집 잔금일이 정해진 상태라면 이 3개월이 그대로 비용이 됩니다.
반대로 집주인 쪽에서 "나가 달라"는 말이 늦게 왔다면 그 통지는 효력이 없고, 세입자는 같은 조건으로 2년 더 살 수 있습니다. 이 돌은 어느 쪽이든 기간을 세는 방법과 통지를 남기는 방법을 정리합니다. 전화 한 통으로 끝내지 말고 날짜가 남는 글로 보내 두는 것이 뒤에 오는 보증금 돌 전부의 출발점입니다.
어디서
- 집주인에게 직접 — 문자·메신저(날짜와 답이 남게) 또는 우체국 내용증명
- 통지 기간·효력을 두고 다툼이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회 또는 대한법률구조공단 132
준비물
- 임대차계약서(계약 기간·체결일 확인)
- 통지 문자·메신저 화면 갈무리 또는 내용증명 등본
순서
계약서에서 만료일과 체결일을 확인
만료일에서 2개월 전 날짜를 셉니다. 통지 기간은 2020년 12월 10일 이후 처음 체결되거나 갱신된 계약에 적용되고, 그 전 계약은 임대인 6개월~1개월 전, 임차인 1개월 전이 기준이었습니다. 지금 살고 있는 집이 그 뒤에 한 번이라도 갱신됐다면 새 기준입니다.
나갈 생각이면 2개월 전까지 알리기
"○월 ○일 계약 만료일에 이사하겠습니다. 보증금 ○○원을 그날 돌려주시기 바랍니다"처럼 날짜와 금액을 적어 보냅니다. 문자·메신저로 보낼 때는 받는 번호와 날짜가 보이게 두고 집주인의 답장까지 남겨 둡니다. 답이 없으면 내용증명으로 한 번 더 보냅니다.
집주인이 먼저 통지해 온 경우
만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 온 갱신 거절은 효력이 있습니다. 그 기간을 지나서 왔다면 묵시적 갱신이 이미 된 것이라, 같은 조건으로 2년 더 살 수 있습니다. 조건 변경(보증금·월세 인상) 통지는 바꾸려는 조건을 구체적으로 적어야 통지로 봅니다. 더 살고 싶다면 "계약갱신요구권" 돌에서 1회 갱신을 요구할 수 있습니다.
이미 묵시적 갱신이 됐다면
임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다. 그 3개월치 월세는 내야 합니다. 새 집 날짜는 이 3개월을 넣어서 잡습니다.
보증보험에 가입했다면 통지 증빙을 따로 보관
전세보증금 반환보증은 계약이 "종료"된 뒤 보증금을 못 받아야 보증사고가 됩니다. 만료 2개월 전까지 갱신 거절을 알린 기록이 없으면 묵시적 갱신으로 보아 이행 청구가 어렵습니다. 문자·내용증명을 보증 청구 때까지 보관합니다.
자주 틀리는 것
흔히만료일에 그냥 나가면 계약은 끝난다.
실제로는2개월 전까지 아무 말이 없으면 같은 조건으로 2년 갱신된 것으로 봅니다. 그 뒤 나가려면 해지 통지 뒤 3개월을 기다려야 합니다.
흔히집주인이 만료 한 달 전에 "나가 달라"고 했으니 나가야 한다.
실제로는2020년 12월 10일 이후 체결·갱신된 계약이면 임대인의 갱신 거절은 만료 2개월 전까지 와야 효력이 있습니다. 늦게 온 통지는 묵시적 갱신을 막지 못합니다.
흔히전화로 말했으니 통지한 것이다.
실제로는효력은 있지만 증명이 어렵습니다. 보증보험 청구나 분쟁조정에서는 날짜와 상대방 답이 남는 문자·메신저·내용증명이 필요합니다.
알아 두면 좋은 것
- 만료 3개월 전쯤 달력에 "2개월 전 통지" 날짜를 적어 두면 놓치지 않습니다.
- 월세를 2기분(두 달치)에 이르도록 연체했다면 묵시적 갱신이 되지 않습니다(제6조 제3항). 연체가 있으면 먼저 정리합니다.
주의
- 통지 기간은 계약이 처음 체결된 날과 갱신된 날에 따라 다릅니다. 2020년 12월 10일 전 계약이라면 생활법령정보 안내로 자기 계약의 기준을 확인하세요.
바로 가기
자주 묻는 질문
- 전세 계약 만료 통보는 언제까지 해야 하나요?
- 임차인은 계약 만료 2개월 전까지, 임대인은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 2020년 12월 10일 이후 체결되거나 갱신된 계약 기준이고, 그 전 계약은 1개월 전이 기준이었습니다.
- 묵시적 갱신이 되면 계약 기간은 얼마나 되나요?
- 2년입니다. 보증금·월세는 종전과 같습니다. 다만 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 받은 날부터 3개월 뒤에 효력이 생깁니다.
- 묵시적 갱신 후 이사 가려면 어떻게 하나요?
- 집주인에게 해지를 통지하고 3개월이 지나면 계약이 끝납니다. 그 3개월치 월세는 내야 하고, 보증금은 계약이 끝나는 날 돌려받습니다.
- 집주인이 묵시적 갱신 뒤에 나가라고 할 수 있나요?
- 묵시적 갱신 뒤 해지 통지권은 임차인에게만 있습니다(제6조의2). 집주인은 갱신된 2년 동안 정당한 사유 없이 나가라고 할 수 없습니다.
- 통지는 문자로 해도 되나요?
- 됩니다. 받는 번호·날짜가 보이게 보관하고 집주인의 답장을 받아 두세요. 답이 없으면 내용증명으로 한 번 더 보내 두는 것이 안전합니다.
이 돌을 건넜다면 표시해 두세요. 다음 돌이 “지금 밟을 돌”이 됩니다.