이사 전에 미리
전세보증금 반환보증 확인
전세보증금 반환보증(HUG·SGI·HF)은 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 보증기관이 대신 주는 상품입니다. 이사 가는 새 집은 잔금일·전입일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전에 가입하고, 지금 집에 보증이 있다면 만기 전에 이행 조건(갱신 거절 통지·임차권등기)을 확인합니다.
핵심 3줄
- HUG 전세보증금반환보증은 새 계약의 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 2분의 1이 지나기 전에 신청해야 하고, 전입신고·확정일자를 갖추고 보증금이 수도권 7억·그 외 5억 원 이하, 보증금과 선순위 채권 합계가 주택가격의 90% 이내여야 합니다.
- 보증료는 보증금액 × 보증료율 × 기간/365로 계산하며, 2025년 3월 31일 이후 가입자는 국토교통부 보증료 지원사업으로 낸 보증료를 최대 40만 원까지 돌려받을 수 있습니다(요건 확인).
- 지금 집에 보증이 있다면 만료 2개월 전 갱신 거절 통지 기록과 임차권등기가 이행 청구의 전제이므로, 이사 전에 "계약 만료 통지" 돌과 함께 챙깁니다.
이 돌을 건널 때
보증보험은 사고가 난 뒤에는 들 수 없습니다. 그래서 이 돌은 두 집에 동시에 걸칩니다. 지금 집에 보증이 있다면 만기 전에 "이행 청구가 되는 상태"인지 확인하고, 새 집은 계약기간의 절반이 지나기 전에 가입 여부를 정합니다. 특히 다가구·오피스텔이나 선순위 대출이 큰 집은 가입이 안 될 수 있어, 새 집 계약 전에 보증기관 앱으로 가입 가능 여부를 먼저 조회해 보는 쪽이 안전합니다.
보증이 있어도 자동으로 돈이 나오지는 않습니다. 계약이 "종료"됐다는 증빙(만기 2개월 전 갱신 거절 통지), 종료 뒤 1개월이 지나도록 못 받았다는 사실, 임차권등기 완료, 그리고 청구 기한이 모두 맞아야 합니다. 이 조건들은 만기가 지나서야 알면 늦으니 이사 전 돌로 둡니다.
어디서
- 주택도시보증공사(HUG) — 지사·모바일 앱(안심전세앱)·은행 창구·네이버·카카오 등 제휴 채널
- SGI서울보증·한국주택금융공사(HF)도 같은 성격의 보증 상품을 운영 — 조건은 각 기관에서 확인
- HUG 고객센터 1566-9009
준비물
- 확정일자 받은 임대차계약서
- 주민등록등본
- 전입세대열람내역(1개월 이내)
- 보증금 지급 증빙(이체내역·영수증)
- (이행 청구) 갱신 거절 통지 증빙·임차권등기 결정문
순서
지금 집: 보증서와 보증기간 확인
보증서에 적힌 보증기간 만료일을 봅니다. 보증기간은 보통 계약 만료 뒤 1개월까지입니다. 만료 2개월 전까지 갱신 거절을 글로 보낸 기록이 없으면 묵시적 갱신으로 보아 청구가 막힐 수 있으니 "계약 만료 통지" 돌을 먼저 마칩니다.
지금 집: 사고가 나면 순서
계약 종료 뒤 1개월이 지나도록 보증금을 못 받으면 보증사고입니다. 보증기관에 사고를 통지하고, 임차권등기명령을 신청해 등기가 완료된 뒤 이행을 청구합니다. 임차권등기가 끝나기 전에는 주민등록을 옮기지 않습니다. 자세한 순서는 "보증보험 이행 청구" 돌에 있습니다.
새 집: 가입 가능 여부 조회
계약 전에 보증기관 앱이나 콜센터로 그 집의 가입 가능 여부를 묻습니다. 보증금 한도(수도권 7억·그 외 5억 원), 보증금+선순위 채권이 주택가격의 90% 이내, 계약기간 1년 이상, 임대인 승계 거부 특약 없음, 질권 설정된 일반 전세대출 없음 등이 조건입니다.
새 집: 기한 안에 신청
잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 2분의 1이 지나기 전에 신청합니다. 2년 계약이면 입주 뒤 1년 안입니다. 전입신고·확정일자를 먼저 받아야 하므로 "전입신고"·"확정일자" 돌 뒤에 바로 이어서 합니다.
보증료와 지원
보증료는 보증금액 × 보증료율(주택 유형·전세가율·기간에 따라 연 0.1% 안팎) × 기간/365이고 한 번에 냅니다. 저소득·사회배려계층 할인이 있고, 2025년 3월 31일 이후 가입자는 국토교통부 보증료 지원사업으로 최대 40만 원까지 돌려받을 수 있습니다. 지원 요건과 신청 창구는 HUG 안심전세포털에서 확인합니다.
자주 틀리는 것
흔히보증보험은 사고가 난 뒤 들어도 된다.
실제로는새 계약은 계약기간의 절반이 지나기 전까지만 가입할 수 있습니다. 만기가 가까워진 집이나 이미 분쟁이 생긴 집은 가입이 안 됩니다.
흔히보증보험이 있으면 만기에 자동으로 돈이 나온다.
실제로는갱신 거절 통지 기록, 종료 뒤 1개월 경과, 임차권등기 완료, 기한 안 청구가 모두 필요합니다. 하나라도 빠지면 청구가 거절될 수 있습니다.
흔히전세대출이 있으면 무조건 가입이 안 된다.
실제로는질권 설정이나 채권 양도가 된 일반 전세대출은 제한되지만, 보증기관과 협약된 보증부 대출은 예외입니다. 대출 은행에 상품 유형을 확인합니다.
알아 두면 좋은 것
- 전세대출을 받으면서 함께 드는 "전세금안심대출보증"은 반환보증이 결합된 상품입니다. 이미 들어 있는지 대출 서류에서 확인하세요.
주의
- 보증 조건·요율·지원 금액은 자주 바뀝니다. 가입 전 HUG·SGI·HF 공식 안내에서 현재 기준을 확인하세요.
바로 가기
자주 묻는 질문
- 전세보증금 반환보증은 언제까지 가입할 수 있나요?
- HUG 기준 신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 2분의 1이 지나기 전입니다. 갱신 계약도 갱신 계약기간의 절반이 지나기 전입니다.
- 전세보증보험 가입 조건은 무엇인가요?
- 전입신고·확정일자, 보증금 수도권 7억·그 외 5억 원 이하, 보증금과 선순위 채권 합계가 주택가격의 90% 이내, 계약기간 1년 이상 등입니다. 주택 유형별 제외 조건이 있으니 기관에 조회하세요.
- 보증료는 얼마인가요?
- 보증금액 × 보증료율 × 기간/365입니다. 요율은 주택 유형·전세가율·기간에 따라 다르고 연 0.1% 안팎이며, 보증료 지원사업으로 일부를 돌려받을 수 있습니다.
- 보증보험 청구 전에 무엇을 해야 하나요?
- 만기 2개월 전 갱신 거절 통지를 글로 남기고, 종료 뒤 1개월이 지나면 사고를 통지한 다음 임차권등기명령을 신청합니다. 등기가 완료된 뒤 이행을 청구하고, 그전에는 전입을 옮기지 않습니다.
이 돌을 건넜다면 표시해 두세요. 다음 돌이 “지금 밟을 돌”이 됩니다.