이사 전에 미리
새 집 계약 전 확인과 확정일자 미리 받기
새 집 계약 전에 등기사항증명서로 소유자와 선순위 채권을 확인하고, 계약서를 쓴 즉시 확정일자를 받을 수 있습니다. 계약일부터 30일 안에 임대차 신고 기한이 시작되므로 이사일보다 먼저 세어야 합니다.
핵심 3줄
- 계약 전 인터넷등기소 등기사항증명서로 소유자가 계약 상대와 같은지, 근저당·가압류 등 선순위 채권이 얼마인지 확인하고, 집주인의 세금 체납과 선순위 보증금 정보를 요구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의7).
- 확정일자는 계약서가 완성되면 입주 전이라도 주민센터(600원)나 인터넷등기소에서 받을 수 있지만, 우선변제권은 입주와 전입신고를 모두 마친 다음 날 0시부터 생깁니다.
- 주택 임대차 계약 신고 기한은 이사일이 아니라 계약 체결일(계약금 입금일)부터 30일이라, 잔금·이사가 늦은 계약은 이사 전에 신고해야 합니다.
이 돌을 건널 때
이사 개울의 기준일은 이사한 날이지만, 보증금을 지키는 장치 몇 개는 그보다 앞서 움직입니다. 확정일자는 계약서만 있으면 받을 수 있고, 임대차 신고는 계약일부터 30일을 세기 때문에 계약과 입주 사이가 한 달 넘게 벌어지면 이사 전에 신고 기한이 끝납니다. 이 돌은 그 "이사 전 한 달"에 해야 할 확인을 모은 것입니다.
등기부 확인은 계약서에 도장 찍기 전에 합니다. 소유자 이름이 계약 상대와 다르거나 근저당이 보증금과 합쳐 집값에 가까우면, 나중에 경매가 났을 때 보증금을 전부 돌려받기 어렵습니다. 2023년부터는 세입자가 집주인에게 세금 체납과 앞선 세입자 보증금 정보를 보여 달라고 요구할 수 있으니 계약 전에 씁니다.
어디서
- 인터넷등기소(등기사항증명서 열람·발급)
- 주민센터·인터넷등기소(확정일자)
- 정부24·부동산거래관리시스템·주민센터(임대차 신고)
- 공인중개사(중개대상물 확인·설명서)
준비물
- 등기사항증명서(계약 당일 발급)
- 건축물대장(주택 용도·위반건축물 확인)
- 임대인 신분증·계약서상 소유자 일치 확인
- 임대인 납세증명서·선순위 보증금 정보(요구 시)
- 임대차계약서(확정일자·신고용)
순서
등기사항증명서 보기
갑구에서 소유자와 가압류·가처분·경매개시결정을, 을구에서 근저당·전세권을 봅니다. 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 집값에 가까우면 위험 신호입니다. 계약 당일과 잔금 당일 두 번 떼어 변동이 없는지 확인합니다.
집주인 정보 요구
임대인에게 납세증명서(국세·지방세)와 앞선 임차인들의 보증금 정보를 요구할 수 있습니다(제3조의7). 거부하면 그 자체가 판단 근거가 됩니다. 다가구주택은 전입세대 열람으로 앞선 세입자 수와 보증금 규모를 가늠합니다.
계약서 쓰고 바로 확정일자
계약서에 당사자·주택·기간·보증금이 다 적히고 서명·날인이 되면 그날 주민센터(수수료 600원)나 인터넷등기소에서 확정일자를 받을 수 있습니다. 미리 받아 두면 전입신고 당일 0시부터 우선변제권이 생깁니다. 전입 뒤에 받으면 받은 날 기준이 됩니다.
임대차 신고 기한 세기
보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약(수도권·광역시·세종·제주와 시 지역, 군 제외)은 계약 체결일부터 30일 안에 신고합니다. 계약서를 내면 확정일자도 함께 부여된 것으로 봅니다. 이사가 계약일에서 30일 넘게 뒤라면 이사 전에 부동산거래관리시스템이나 주민센터에서 신고합니다.
잔금 당일 다시 확인
잔금 전에 등기사항증명서를 다시 떼어 새 근저당이 생기지 않았는지 봅니다. 잔금은 소유자 명의 계좌로 보내고, 집 열쇠와 함께 관리비 정산·시설 상태를 확인합니다. 그날부터 "전입신고" 돌의 14일이 시작됩니다.
자주 틀리는 것
흔히확정일자는 전입신고하고 나서 받는 것이다.
실제로는계약서가 완성되면 입주 전이라도 받을 수 있습니다. 미리 받아 두면 전입 다음 날 0시부터 우선변제권이 생겨 하루라도 빠릅니다.
흔히임대차 신고는 이사하고 30일 안에 하면 된다.
실제로는기산점은 계약 체결일(계약금 입금일)입니다. 계약과 이사 사이가 길면 이사 전에 기한이 끝납니다.
흔히중개사가 확인했으니 등기부는 안 봐도 된다.
실제로는중개대상물 확인·설명서와 별개로 계약 당일·잔금 당일 등기사항증명서를 직접 발급해 봅니다. 수수료는 열람 700원, 발급 1,000원입니다.
알아 두면 좋은 것
- 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부를 계약 전에 보증기관 앱으로 조회하면 그 집의 위험을 한 번 더 걸러 볼 수 있습니다.
주의
- 등기부가 깨끗해도 집값 대비 보증금 비율이 높으면 경매 때 손실이 날 수 있습니다. 보증 가입과 함께 판단하고, 판단이 어려우면 대한법률구조공단 132에 상담합니다.
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자주 묻는 질문
- 전세 계약 전에 등기부등본에서 무엇을 봐야 하나요?
- 갑구의 소유자와 가압류·경매 기록, 을구의 근저당 채권최고액입니다. 소유자가 계약 상대와 같은지, 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 집값과 비교해 어떤지 봅니다.
- 확정일자는 계약서만으로 미리 받을 수 있나요?
- 네. 당사자·주택·기간·보증금이 적히고 서명·날인된 계약서 원본이면 주민센터나 인터넷등기소에서 받을 수 있습니다. 효력(우선변제권)은 입주·전입신고를 마친 다음 날 0시부터입니다.
- 임대차 신고를 하면 확정일자도 되나요?
- 신고할 때 계약서를 제출하면 확정일자가 부여된 것으로 봅니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5 제3항). 신고필증에 확정일자 번호가 찍힙니다.
- 집주인에게 세금 체납 확인을 요구할 수 있나요?
- 계약 전 임대인에게 납세증명서와 선순위 보증금 정보를 보여 달라고 요구할 수 있습니다(2023년 개정 주택임대차보호법). 거부하면 계약 여부를 다시 판단합니다.
이 돌을 건넜다면 표시해 두세요. 다음 돌이 “지금 밟을 돌”이 됩니다.