이사 후 14일
확정일자
확정일자는 임대차계약서에 날짜 도장을 받아 보증금의 순위를 정하는 절차입니다. 전입신고와 같은 날 주민센터에서 받거나 인터넷등기소로 미리 받을 수 있고, 입주·전입신고·확정일자를 모두 갖춘 다음 날 0시부터 경매·공매 때 후순위 채권자보다 먼저 배당받는 우선변제권이 생깁니다.
핵심 3줄
- 대항력(집 인도+전입신고)에 확정일자까지 갖추면 임차주택이 경매·공매될 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받는 우선변제권이 생기고, 효력은 세 가지를 모두 갖춘 다음 날 0시부터입니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항).
- 확정일자는 주택 소재지 읍·면·동 주민센터·시군구 출장소, 지방법원·등기소, 공증인에서 계약서 원본으로 받고(수수료 1건 600원), 임대차 신고 때 계약서를 내면 확정일자가 부여된 것으로 봅니다.
- 확정일자만 받고 전입신고를 안 하거나, 전입을 다른 곳으로 옮기면 우선변제권이 생기지 않거나 사라집니다 — 경매 배당요구 종기까지 대항요건을 유지해야 합니다.
이 돌을 건널 때
전입신고가 "내가 여기 산다"는 신고라면 확정일자는 "이 계약서가 이 날짜에 존재했다"는 공적 증명입니다. 두 가지가 합쳐져야 집이 경매에 넘어갔을 때 배당 순서에 끼어들 수 있습니다. 검색량이 가장 많은 돌인데도 효력은 가장 오해가 많습니다. 확정일자는 날짜 도장일 뿐이고, 순위는 "입주·전입신고·확정일자 중 가장 늦은 것"의 다음 날 0시로 정해집니다.
2021년 6월부터 임대차 신고 대상 계약은 신고할 때 계약서를 내면 확정일자가 자동으로 붙습니다. 그래서 수도권·광역시·시 지역의 보증금 6천만 원 초과 계약은 사실상 "임대차 신고 = 확정일자"이고, 그 아래 금액이나 군 지역 계약, 신고 대상이 아닌 갱신 계약은 따로 받아야 합니다. 이 돌은 그 구분과 받는 곳을 정리합니다.
어디서
- 주택 소재지 읍·면·동 주민센터, 시·군·구 출장소(방문, 전입신고와 같은 날)
- 인터넷등기소(온라인, 계약서 스캔·본인 인증)
- 지방법원·지원·등기소, 공증인
- 임대차 신고 대상이면 정부24·부동산거래관리시스템·주민센터 신고로 자동 부여
준비물
- 임대차계약서 원본(당사자·주택·기간·보증금 기재, 서명·날인)
- 신분증
- 수수료 600원(계약서 4장 초과 시 4장마다 100원)
순서
신고 대상인지 먼저 확인
수도권·광역시·세종·제주와 그 밖의 시 지역(군 제외)에서 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약은 임대차 신고 대상입니다. 신고하면서 계약서를 내면 확정일자가 부여된 것으로 보므로 따로 받을 필요가 없습니다. 신고필증 오른쪽 위에 확정일자 번호가 찍힙니다.
신고 대상이 아니면 직접 받기
전입신고하러 간 주민센터에서 계약서 원본을 내고 600원을 내면 계약서에 확정일자 도장이 찍힙니다. 인터넷등기소에서는 계약서를 스캔해 올리고 온라인으로 받을 수 있으며 입주 전이라도 가능합니다. 계약서에 주택 표시·보증금이 빠져 있거나 서명이 없으면 받을 수 없습니다.
효력이 생기는 날 세기
우선변제권은 입주·전입신고·확정일자 세 가지 중 가장 늦은 것을 갖춘 다음 날 0시부터입니다. 확정일자를 미리 받고 이삿날 전입신고를 하면 이사 다음 날 0시, 전입 뒤 며칠 지나 확정일자를 받으면 그날 다음 날 0시입니다. 그 사이에 설정된 근저당이 앞섭니다.
계약이 바뀌면 다시
보증금을 올려 재계약하거나 갱신하면 올린 금액 부분은 새 계약서로 확정일자를 다시 받아야 그 날짜부터 순위가 생깁니다. 기존 계약서의 확정일자는 기존 금액에만 효력이 있으니 옛 계약서도 버리지 않습니다. 임대료 변경이 있는 갱신은 임대차 신고 대상이라 신고로 함께 처리됩니다.
유지하기
대항요건(입주·전입)은 경매 배당요구 종기까지 유지해야 합니다. 가족 전부가 전출하거나 주소를 잠시 옮기면 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 보증금을 못 받고 나가야 할 때는 임차권등기명령으로 등기를 마친 뒤 옮깁니다.
자주 틀리는 것
흔히확정일자만 받으면 보증금이 보호된다.
실제로는입주와 전입신고까지 갖춰야 우선변제권이 생깁니다. 확정일자만 있고 전입신고가 없으면 배당 순위에 들어가지 못합니다.
흔히확정일자는 받은 날 바로 효력이 생긴다.
실제로는입주·전입신고·확정일자 중 가장 늦은 것의 다음 날 0시부터입니다. 그 사이 설정된 근저당이 앞섭니다.
흔히임대차 신고를 했으면 확정일자를 따로 또 받아야 한다.
실제로는신고할 때 계약서를 냈다면 확정일자가 부여된 것으로 봅니다. 신고필증의 확정일자 번호로 확인합니다.
흔히갱신하면서 보증금을 올렸는데 옛 확정일자로 충분하다.
실제로는올린 금액은 새 계약서로 확정일자를 다시 받아야 그 날짜부터 순위가 생깁니다.
알아 두면 좋은 것
- 전세보증금 반환보증 가입 때 확정일자 받은 계약서와 "확정일자 부여현황"이 필요합니다. 받은 계약서 원본은 보증 청구·소송 때까지 보관합니다.
주의
- 우선변제권은 경매 배당에서 순위를 정하는 권리이지, 집주인이 보증금을 돌려주게 하는 권리가 아닙니다. 반환이 늦어지면 내용증명·임차권등기명령·지급명령 돌로 이어집니다.
바로 가기
자주 묻는 질문
- 확정일자는 어디서 받나요?
- 주택 소재지 읍·면·동 주민센터나 시·군·구 출장소, 지방법원·등기소, 공증인에서 계약서 원본으로 받습니다. 인터넷등기소에서 온라인으로도 받을 수 있습니다.
- 확정일자 수수료는 얼마인가요?
- 1건 600원이고 계약서가 4장을 넘으면 초과 4장마다 100원이 추가됩니다. 기초생활수급자·한부모가족 등은 면제됩니다.
- 전입신고와 확정일자는 같은 날 해야 하나요?
- 같은 날 하면 다음 날 0시부터 대항력과 우선변제권이 함께 생깁니다. 확정일자를 먼저 받아 두고 이삿날 전입신고를 해도 같은 결과입니다.
- 확정일자 효력은 언제부터인가요?
- 입주·전입신고·확정일자를 모두 갖춘 다음 날 0시부터입니다. 하나라도 늦으면 그 늦은 날의 다음 날입니다.
- 확정일자 받은 계약서를 잃어버렸어요.
- 확정일자 부여기관에서 확정일자 부여현황(정보제공)을 발급받아 날짜를 증명할 수 있습니다. 임대차 신고 건은 신고필증을 다시 발급받습니다.
이 돌을 건넜다면 표시해 두세요. 다음 돌이 “지금 밟을 돌”이 됩니다.