3개월 안에
임차권등기명령
계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 채 이사해야 할 때, 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기부에 임차권을 올려 두면 이사·전출 뒤에도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 임차주택 소재지 법원에 서류로 신청하고, 등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 전입을 옮깁니다. 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다.
핵심 3줄
- 임대차가 끝났는데 보증금 전부나 일부를 돌려받지 못한 임차인은 임차주택 소재지 지방법원·지원·시군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고(주택임대차보호법 제3조의3 제1항), 등기가 마쳐지면 이미 얻은 대항력·우선변제권이 이사·전출 뒤에도 유지됩니다(제5항).
- 2023년 7월 19일부터는 법원 결정이 집주인에게 송달되기 전에도 등기가 가능해져 집주인이 잠적하거나 송달을 피해도 등기를 마칠 수 있고, 신청·등기 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(제8항).
- 등기가 완료되기 전에 전입을 옮기면 그 사이 대항력이 끊기므로, 반드시 등기사항증명서에 임차권등기가 기재된 것을 확인한 뒤 이사·전출하며, 보증보험 이행 청구도 이 등기가 전제입니다.
이 돌을 건널 때
이사 개울에서 가장 많이 검색되는 분쟁 돌입니다. 세입자의 보증금 순위는 "그 집에 살면서 전입을 유지해야" 지켜지는데, 새 집으로 이사하면 전입을 옮겨야 하니 순위를 잃게 됩니다. 임차권등기명령은 이 모순을 푸는 장치로, 등기부에 임차권을 올려 두면 몸은 떠나도 순위는 남습니다. 그래서 "보증금을 못 받았는데 이사는 해야 한다"면 이 돌이 전입신고 돌보다 앞에 옵니다.
순서가 전부입니다. 신청 → 결정 → 등기 완료 확인 → 그다음 이사·전출. 2023년 개정으로 집주인 송달 전에도 등기가 되어 기간이 짧아졌지만, 그래도 등기사항증명서에서 "주택임차권" 기재를 눈으로 확인하기 전에는 전입을 옮기지 않습니다. 새 집 전입신고 14일 기한과 겹치면 새 집은 가족 중 한 명만 먼저 전입하는 식으로 조정하되, 전세대출·보증 조건과 함께 봅니다.
어디서
- 임차주택 소재지 관할 지방법원·지원 또는 시·군 법원(방문 접수 또는 전자소송)
- 대한민국 법원 전자소송(ecfs.scourt.go.kr) 온라인 신청
- 서류 작성 상담: 대한법률구조공단 132
준비물
- 임차권등기명령 신청서(당사자·주택 표시·미반환 보증금·신청 취지·이유)
- 임대차계약서 사본(우선변제권 주장 시 확정일자 찍힌 것)
- 등기사항증명서(임차주택)
- 주민등록등본·초본(전입일 증명), 점유 소명 자료(관리비 영수증 등)
- 계약 종료 증빙(만료·해지 통지 문자·내용증명·배달증명)
- (주택 일부 임차) 임차 부분 도면
- 인지·송달료·등록면허세·등기신청수수료 납부 영수증
순서
신청 요건 확인
임대차가 끝났어야 합니다(만료·해지 통지에 따른 종료·합의 해지 모두 가능). 보증금 전부가 아니라 일부만 못 받아도 됩니다. 등기된 주택이어야 하고(무허가 건물 불가, 보존등기 가능하면 예외), 다가구 일부 임차도 도면을 붙여 신청할 수 있습니다. 전차인은 신청할 수 없습니다.
서류 작성과 접수
신청 이유에 계약 체결 사실, 종료 원인, 입주일·전입일·확정일자일(대항력·우선변제권 취득일)을 적습니다. 계약서·등기사항증명서·등본·종료 증빙을 붙여 임차주택 소재지 법원에 내거나 전자소송으로 올립니다. 수입인지, 송달료, 등록면허세, 등기신청수수료를 냅니다(합계 수만 원 수준 — 법원 안내로 확인).
결정과 등기
법원은 변론 없이 서류로 심사해 결정합니다. 결정이 나면 법원이 등기소에 등기를 촉탁하고, 2023년 7월 19일 이후로는 집주인에게 송달되기 전에도 등기가 됩니다. 기각되면 항고할 수 있습니다.
등기 완료 확인 뒤 이사
인터넷등기소에서 등기사항증명서를 떼어 을구에 "주택임차권" 등기가 기재된 것을 확인합니다. 그 뒤에 이사하고 전입을 옮깁니다. 등기 전에 이미 대항력·우선변제권이 있었다면 그대로 유지되고, 없었다면 등기 시점부터 생깁니다(다만 등기 전 설정된 근저당보다 앞서지는 못합니다).
비용 청구와 다음 단계
신청·등기에 든 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다. 등기가 끝나면 보증보험 이행 청구(보증 가입자), 지급명령·소송(미가입자)으로 이어집니다. 보증금을 받고 나면 집주인의 요구로 등기를 말소해 주는 것이 보통이며, 보증보험으로 받았다면 보증기관 동의 없이 말소하지 않습니다.
자주 틀리는 것
흔히임차권등기명령을 신청하면 바로 이사해도 된다.
실제로는등기가 "완료"된 뒤에 이사·전출해야 합니다. 신청만 하고 전입을 옮기면 그 사이 대항력이 끊깁니다.
흔히계약 기간이 남아 있어도 보증금이 불안하면 신청할 수 있다.
실제로는임대차가 끝나야 신청할 수 있습니다. 만료 전에는 해지 통지 등으로 먼저 종료시켜야 합니다.
흔히임차권등기를 하면 보증금이 바로 나온다.
실제로는순위를 지키는 장치일 뿐 반환을 강제하지 않습니다. 반환은 보증 청구나 지급명령·소송·경매로 받습니다.
흔히집주인이 결정문을 안 받으면 등기가 안 된다.
실제로는2023년 7월 19일부터 송달 전에도 등기가 됩니다. 집주인이 잠적해도 진행됩니다.
알아 두면 좋은 것
- 임차권등기가 된 집을 그 뒤에 임차한 사람은 소액보증금 최우선변제를 받지 못하므로(제6항), 집주인이 새 세입자를 들여 보증금을 마련하기 어려워져 반환을 서두르는 효과가 있습니다.
주의
- 신청서 기재(취득일·금액)가 틀리면 보정으로 기간이 늘어납니다. 작성이 어려우면 대한법률구조공단 132나 법원 민원실 서식 안내를 이용하세요.
바로 가기
자주 묻는 질문
- 임차권등기명령은 언제 신청할 수 있나요?
- 임대차가 끝났는데 보증금 전부나 일부를 돌려받지 못했을 때입니다. 만료·해지 통지에 따른 종료·합의 해지 모두 해당합니다.
- 임차권등기명령 신청 방법은요?
- 임차주택 소재지 관할 법원에 신청서와 계약서·등기사항증명서·등본·종료 증빙을 내거나 전자소송으로 올립니다. 법원이 서류로 심사해 결정하고 등기소에 등기를 촉탁합니다.
- 임차권등기명령 비용은 얼마인가요?
- 수입인지·송달료·등록면허세·등기신청수수료를 합쳐 수만 원 수준입니다. 정확한 금액은 법원 안내로 확인하고, 집주인에게 청구할 수 있습니다.
- 임차권등기 후 이사하면 대항력은요?
- 등기 완료 뒤 이사·전출해도 이미 얻은 대항력·우선변제권이 유지됩니다. 반드시 등기사항증명서로 기재를 확인한 뒤 옮기세요.
- 임차권등기명령 기간은 얼마나 걸리나요?
- 법원·보정 여부에 따라 다릅니다. 2023년 7월 19일부터 집주인 송달 전에도 등기가 되어 짧아졌습니다. 신청 뒤 등기사항증명서를 수시로 확인하세요.
이 돌을 건넜다면 표시해 두세요. 다음 돌이 “지금 밟을 돌”이 됩니다.