그 뒤에
보증금 반환 소송과 분쟁조정위원회
내용증명·지급명령으로 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회(접수 뒤 60일 안 조정, 성립 시 집행력)나 보증금반환청구소송으로 갑니다. 임대차가 끝났으면 집을 비우지 않고도 소송할 수 있고, 판결로 경매를 신청하면 확정일자·임차권등기에 따른 우선변제권으로 배당받습니다.
핵심 3줄
- 주택임대차분쟁조정위원회(대한법률구조공단·LH·한국부동산원 운영)는 접수일부터 60일 안에 조정을 마쳐야 하고(부득이하면 30일 연장), 강제집행을 승낙하는 합의가 조정서에 적히면 집행력이 생겨 판결 없이 강제집행할 수 있습니다(주택임대차보호법 제21조~제27조).
- 보증금반환청구소송은 임대차가 끝났으면 집에서 나가지 않은 채 제기할 수 있고, 확정판결로 경매를 신청할 때 집 인도를 집행 개시 요건으로 하지 않아 대항력·우선변제권을 유지한 채 진행됩니다(제3조의2 제1항).
- 보증금 3,000만 원 이하 또는 주택 보증금 반환 청구는 소액사건 절차로 빠르게 진행할 수 있고, 경매 배당에서는 확정일자 순위에 따라 후순위 채권자보다 먼저 받으며 배당금은 집을 넘겨주고 받습니다(제3조의2 제2항·제3항).
이 돌을 건널 때
마지막 돌입니다. 여기까지 오는 사람은 많지 않지만 오게 되면 선택지가 셋입니다. 조정위원회는 비용이 적고 60일 안에 끝나며 성립하면 판결과 같은 효과가 있어 집주인이 대화에 응할 가능성이 있을 때 먼저 씁니다. 소송은 집주인이 응하지 않거나 조정이 불성립했을 때이며, 그래도 보증금 청구는 사실관계가 단순해 소액사건 절차로 비교적 빠릅니다.
소송 중에도 집은 안 비워도 됩니다. 임대차가 끝났으면 거주하면서 소송할 수 있고, 판결 뒤 경매를 신청할 때도 집을 넘기는 것이 조건이 아닙니다. 배당받을 때 넘기면 됩니다. 이미 이사했다면 임차권등기가 그 자리를 대신합니다. 이 돌은 절차의 입구와 순서만 안내하고, 사건의 유불리 판단은 대한법률구조공단·변호사 몫입니다.
어디서
- 주택임대차분쟁조정위원회(hldcc.or.kr — 온라인 신청·방문 예약, 서울·수원·대전·대구·부산·광주 등)
- 임차주택 소재지 또는 집주인 주소지 관할 법원(소송·소액사건), 전자소송
- 대한법률구조공단 132(상담·일정 소득 이하 무료 소송 대리)
준비물
- 임대차계약서, 확정일자·임차권등기 증빙
- 계약 종료 통지·내용증명·배달증명
- 보증금 지급 증빙, 집주인 답변 기록
- (조정) 조정신청서·수수료, (소송) 소장·인지·송달료
- 등기사항증명서(집주인 재산 확인)
순서
조정위원회 신청
주택 소재지 관할 조정위원회에 온라인(본인 인증)이나 방문으로 신청합니다. 같은 분쟁이 이미 소송·민사조정 중이면 각하됩니다. 위원회가 집주인에게 신청서를 보내고 조정이 시작되면 60일 안에(연장 30일) 조정안을 냅니다. 수수료는 조정 금액에 따라 정해지며 소액임차인·수급자는 면제됩니다.
조정 성립 · 불성립
합의가 되면 조정서를 작성하고, 금전 지급·부동산 인도에 강제집행을 승낙하는 합의가 적히면 집행력이 생깁니다. 집주인이 조정에 응하지 않거나 불성립이면 소송으로 갑니다. 그동안의 자료는 소송에서 그대로 씁니다.
소송 제기
소장에 계약·종료·미반환 사실과 청구 금액을 적어 관할 법원에 내거나 전자소송으로 올립니다. 보증금 3,000만 원 이하 또는 주택 보증금 반환 청구는 소액사건으로 진행할 수 있습니다. 집주인이 재산을 빼돌릴 우려가 있으면 소송 전 가압류를 검토합니다(민사집행법 제276조).
판결 뒤 강제집행
확정판결로 임차주택 경매나 집주인 예금·급여 압류를 신청합니다. 경매 신청에 집 인도는 조건이 아니며, 배당에서는 확정일자 순위에 따라 후순위보다 먼저 받고 소액임차인은 최우선변제를 받습니다. 배당금은 집을 매수인에게 넘기고 받습니다.
받은 뒤 정리
보증금을 받으면 임차권등기를 말소해 주고(보증기관이 대위변제했다면 그 동의 필요), 지연손해금·소송비용 확정 절차를 마무리합니다. 새 집 전입·확정일자는 이 돌과 별개로 "전입신고"·"확정일자" 돌에서 진행합니다.
자주 틀리는 것
흔히소송하려면 먼저 집을 비워 줘야 한다.
실제로는임대차가 끝났으면 거주하면서 소송할 수 있고, 경매 신청에도 인도가 조건이 아닙니다. 배당금을 받을 때 넘깁니다.
흔히분쟁조정은 집주인이 안 나오면 아무 소용이 없다.
실제로는응하지 않으면 조정은 진행되지 않지만, 그 기록과 자료는 소송에서 씁니다. 성립하면 집행력 있는 조정서가 되니 먼저 시도할 가치가 있습니다.
흔히보증금이 3,000만 원을 넘으면 소액사건이 안 된다.
실제로는주택 보증금 반환 청구는 금액이 넘어도 소액사건 절차를 적용할 수 있습니다(주택임대차보호법 제13조).
알아 두면 좋은 것
- 조정 신청 전에 집주인에게 "조정위원회에 신청하겠다"고 알리면 그 단계에서 합의되는 경우도 있습니다.
- 대한법률구조공단은 일정 소득 이하 임차인의 보증금 반환 소송을 무료로 대리합니다. 132로 자격을 확인하세요.
주의
- 소송의 유불리·가압류 필요성·청구 금액 산정은 사안마다 다릅니다. 이 돌은 절차의 입구만 안내하며, 판단은 대한법률구조공단이나 변호사와 상담합니다.
바로 가기
자주 묻는 질문
- 주택임대차분쟁조정위원회는 어떻게 신청하나요?
- 주택 소재지 관할 위원회(hldcc.or.kr)에 온라인이나 방문 예약으로 신청합니다. 접수 뒤 60일 안에 조정을 마치고, 성립하면 집행력 있는 조정서가 됩니다.
- 보증금반환소송은 얼마나 걸리나요?
- 사건마다 다릅니다. 보증금 청구는 사실관계가 단순해 소액사건 절차로 비교적 빠르고, 집주인이 다투지 않으면 지급명령이 더 빠릅니다.
- 소송 중에 집을 비워야 하나요?
- 아닙니다. 임대차가 끝났으면 거주하면서 소송할 수 있고, 경매 신청에도 인도는 조건이 아닙니다. 이미 이사했다면 임차권등기로 순위를 유지합니다.
- 판결 받으면 보증금은 어떻게 받나요?
- 확정판결로 경매·압류 같은 강제집행을 신청합니다. 경매 배당에서 확정일자 순위에 따라 먼저 받고, 배당금은 집을 매수인에게 넘기고 받습니다.
이 돌을 건넜다면 표시해 두세요. 다음 돌이 “지금 밟을 돌”이 됩니다.