○○ 이후, 건너야 할 일들을 한 돌씩
보증금을 못 돌려받은 채 이사해야 할 때 해야 할 일
계약은 끝났는데 보증금이 안 들어오고 새 집 날짜는 다가올 때의 길입니다. 통지 기록 확인 → 내용증명 → 임차권등기명령(등기 완료 뒤 이사·전출) → 보증보험 청구 또는 지급명령·분쟁조정·소송 순서이며, 전입을 먼저 옮기지 않는 것이 첫 규칙입니다.
이 길의 기준일은 이사한 날이 아니라 계약이 끝난 날에 가깝습니다. 보증금 순위(대항력·우선변제권)는 그 집에 전입을 두고 있어야 유지되므로, 이사와 전출을 서두르면 순위를 잃습니다. 임차권등기명령은 등기부에 임차권을 올려 몸은 떠나도 순위를 남기는 장치이고, 이 길의 돌은 전부 그 등기를 가운데 두고 앞뒤로 놓입니다.
보증보험 가입자와 미가입자의 길이 갈립니다. 가입자는 계약 종료 뒤 1개월이 지나면 보증사고 통지 → 임차권등기 → 이행 청구로 가고, 기한(사고일부터 2개월 등)이 있습니다. 미가입자는 내용증명 → 임차권등기 → 지급명령 또는 분쟁조정 → 소송 → 경매로 갑니다. 어느 쪽이든 만료 2개월 전 통지 기록이 출발점이라 그 돌이 맨 앞입니다.
사건의 유불리 판단은 이 길의 범위 밖입니다. 서류 작성과 절차 선택이 막히면 대한법률구조공단 132(일정 소득 이하 무료 소송 대리)와 주택임대차분쟁조정위원회를 씁니다.
이 길에서 특히 다른 점
- 전입을 먼저 옮기지 않는다
임차권등기가 등기사항증명서에 기재된 것을 확인한 뒤 이사·전출합니다. 그 전에 옮기면 대항력이 끊기고 보증보험 청구도 거절될 수 있습니다.
- 통지 기록이 전부
만료 2개월 전 갱신 거절 통지(문자·내용증명)가 없으면 묵시적 갱신이 되어 보증사고가 아닙니다. 지금부터라도 날짜가 남는 글로 보냅니다.
- 가입자·미가입자의 갈림
보증보험이 있으면 종료 뒤 1개월 경과 → 통지 → 임차권등기 → 이행 청구(기한 있음). 없으면 내용증명 → 임차권등기 → 지급명령·조정 → 소송·경매.
밟을 돌 10개
이사 전에 미리
- 계약 만료 통지와 묵시적 갱신
통지 기록이 있는지부터 — 없으면 지금 내용증명으로
- 전세보증금 반환보증 확인
가입돼 있다면 보증서·이행 조건 확인
- 보증금 반환 일정과 이사 당일 동시이행
열쇠·짐·전입을 먼저 넘기지 않기
3개월 안에
- 보증금 반환 내용증명
계약이 끝났는데 보증금이 안 들어오면 먼저 내용증명으로 "언제까지 얼마를 돌려 달라"고 보냅니다. 우체국 창구에 원본 1부·등본 2부를 내거나 인터넷우체국으로 보내고, 배달증명을 붙이면 받은 날짜까지 증명됩니다. 내용증명 자체에 강제력은 없지만 뒤의 임차권등기·보증 청구·지급명령의 증거가 됩니다.
- 임차권등기명령
등기 완료 확인 뒤에 이사·전출
- 보증보험 이행 청구
보증보험 가입자 — 기한 안에
이사 후 14일
그 뒤에
- 지급명령
미가입자 — 집주인이 반환을 다투지 않을 때
- 보증금 반환 소송과 분쟁조정위원회
조정·소송·경매
자주 묻는 질문
- 전세보증금을 못 받았는데 이사 가야 해요. 뭐부터 하나요?
- 만료 통지 기록을 확인하고 내용증명을 보낸 뒤, 임차권등기명령을 신청합니다. 등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 이사·전출하고, 보증보험이 있으면 이행 청구, 없으면 지급명령·소송으로 갑니다.
- 새 집 전입신고 14일이 지나면 어떡하나요?
- 새 집 전입과 전 집 전출은 보통 한 번에 되므로, 임차권등기 완료 시점에 맞춥니다. 늦으면 과태료 5만 원 이하가 붙을 수 있지만 보증금 순위를 잃는 것보다 작습니다. 사정을 주민센터에 설명하세요.
- 보증보험이 없으면 돈을 못 받나요?
- 아닙니다. 임차권등기로 순위를 지킨 채 지급명령이나 분쟁조정, 소송으로 집행권원을 얻고 경매·압류로 받습니다. 대한법률구조공단 132에 상담하면 자격에 따라 무료로 소송을 대리합니다.
마지막 확인 2026-11-04