이사 전에 미리
보증금 반환 일정과 이사 당일 동시이행
보증금 반환과 집 비우기는 같은 날 맞바꾸는 것이 원칙입니다. 새 집 잔금일을 지금 집 만료일에 맞추고, 집주인이 다음 세입자 보증금으로 돌려주는 구조라면 그 일정까지 미리 확인합니다. 보증금이 들어오기 전에는 짐을 다 빼거나 열쇠를 넘기지 않습니다.
핵심 3줄
- 임대차가 끝나면 임차인의 집 인도와 임대인의 보증금 반환은 서로 맞물린 의무라, 보증금을 받지 못한 채 집을 비워 줄 의무는 없습니다.
- 새 집 잔금일을 지금 집 만료일과 같은 날이나 그 뒤로 잡고, 집주인에게 반환 방법(자기 돈인지, 다음 세입자 보증금인지)과 입금 시각을 미리 묻습니다.
- 이사 당일에는 보증금 입금 확인 → 관리비·공과금·장기수선충당금 정산 → 열쇠 인도 순서로 하고, 입금이 안 되면 전입신고를 옮기기 전에 "임차권등기명령" 돌로 넘어갑니다.
이 돌을 건널 때
이사 날짜가 두 개(지금 집 만료일·새 집 잔금일)라서 생기는 돌입니다. 집주인 대부분은 다음 세입자의 보증금으로 돌려주기 때문에, 다음 세입자가 늦게 구해지면 반환도 늦어집니다. 만료 2개월 전 통지를 한 뒤에는 "언제, 어떻게 돌려줄 것인지"를 집주인에게 글로 확인해 두고, 새 집 잔금일은 그 답을 보고 잡습니다.
이사 당일 순서도 미리 정해 둡니다. 이삿짐 차가 떠나기 전에 보증금 입금을 확인하고, 입금이 안 됐다면 집을 완전히 비우거나 열쇠를 넘기지 않는 쪽이 보통입니다. 짐을 다 빼고 전입신고까지 옮기면 대항력이 사라져 보증금 순위를 잃을 수 있어서입니다. 그 상황이 되면 이 돌을 멈추고 임차권등기명령 돌로 갑니다.
어디서
- 집주인·공인중개사(반환 일정·방법 확인)
- 새 집 집주인·중개사(잔금일 조율)
- 은행(전세대출 상환·새 대출 실행일 맞추기)
준비물
- 지금 집 임대차계약서(보증금·만료일)
- 새 집 계약서(잔금일)
- (전세대출) 대출 상환 계좌·질권 설정 여부
- 관리비·공과금 정산 내역
순서
반환 방법을 글로 확인
만료 통지를 보낸 뒤 "만료일 ○시까지 ○○ 계좌로 입금 부탁드립니다"라고 보내고 답을 받습니다. 다음 세입자 보증금으로 돌려주는 구조라면 새 세입자 계약 여부와 입주일을 물어 둡니다. 새 세입자 입주일이 내 이사일보다 뒤라면 그 사이를 어떻게 메울지 집주인과 정합니다.
새 집 잔금일 맞추기
새 집 잔금은 보증금을 받은 돈으로 치르는 경우가 많으니 잔금일을 만료일 당일 오후나 다음 날로 잡습니다. 당일이면 지금 집 보증금 입금 → 새 집 잔금 송금 → 새 집 열쇠 순서가 되므로 두 집주인·중개사에게 시각을 공유합니다.
전세대출이 있다면
보증금에 은행 질권이 설정돼 있으면 집주인은 은행 계좌로 먼저 상환해야 하고, 남는 금액만 내 계좌로 옵니다. 대출 은행에 상환 절차와 새 집 대출 실행일을 미리 묻습니다. 새 전세대출 실행일과 잔금일이 어긋나면 하루 치 자금이 비니 은행과 날짜를 맞춥니다.
이사 당일 순서
① 보증금 입금 확인 ② 관리비·공과금·장기수선충당금 정산 ③ 집 상태 확인(원상회복 다툼 대비 사진) ④ 열쇠·카드키 인도. 입금 전에 짐을 전부 빼지 않고, 입금이 안 되면 열쇠를 넘기지 않습니다.
입금이 안 되면
그날 전입신고를 옮기지 않습니다. 짐 일부를 두고 점유를 유지하거나, 임차권등기명령을 신청해 등기가 된 뒤에 전입을 옮깁니다. 순서는 "보증금 반환 내용증명" → "임차권등기명령" 돌을 따릅니다.
자주 틀리는 것
흔히집을 깨끗이 비워 주고 열쇠를 줘야 보증금을 준다.
실제로는집 인도와 보증금 반환은 맞물린 의무입니다. 보증금을 받지 못한 채 먼저 비워 줄 의무는 없고, 비워 주면 보증금 순위를 지킬 수단이 줄어듭니다.
흔히다음 세입자가 안 구해지면 기다려 주는 수밖에 없다.
실제로는만료일에 돌려줄 의무는 다음 세입자와 무관합니다. 내용증명으로 기한을 적어 보내고, 넘기면 임차권등기명령·지급명령으로 갑니다.
흔히전세대출 보증금은 내 계좌로 들어온다.
실제로는질권이 설정된 대출은 은행 계좌로 먼저 상환됩니다. 집주인이 내 계좌로 보내면 오히려 문제가 되니 은행 안내대로 합니다.
알아 두면 좋은 것
- 이사 전날 집 안 사진을 방마다 찍어 두면 원상회복 비용 다툼에서 근거가 됩니다.
- 반환이 늦어질 조짐이 보이면 만료일 전에 전세보증금 반환보증 가입 여부와 이행 조건을 "전세보증금 반환보증 확인" 돌에서 먼저 봅니다.
주의
- 집주인이 "며칠만 기다려 달라"고 할 때 구두 약속으로 전입을 먼저 옮기지 않습니다. 날짜를 적은 문자라도 받아 두고, 전입은 임차권등기 뒤에 옮깁니다.
바로 가기
자주 묻는 질문
- 이사 당일 보증금을 언제 받나요?
- 집을 비워 주는 것과 맞바꿔 받습니다. 보통 이삿짐을 싣는 동안 집주인이 입금하고, 확인 뒤 정산과 열쇠 인도를 합니다. 시각을 전날 집주인과 정해 두세요.
- 집주인이 다음 세입자가 들어와야 준다고 해요.
- 만료일에 돌려줄 의무는 다음 세입자와 관계없습니다. 기한을 적은 내용증명을 보내고, 넘기면 임차권등기명령과 지급명령·소송으로 갑니다. 보증보험이 있으면 이행 청구 요건도 확인하세요.
- 보증금을 못 받았는데 새 집 잔금일이 왔어요.
- 새 집 집주인·중개사에게 사정을 알리고 잔금일 연기나 일부 잔금 조정을 협의합니다. 지금 집은 전입을 옮기지 말고 임차권등기명령을 신청한 뒤 전출합니다.
- 보증금 반환과 집 인도는 동시이행인가요?
- 임대차가 끝난 뒤의 집 인도와 보증금 반환은 서로 맞물린 의무로 다뤄집니다. 어느 한쪽만 먼저 해야 하는 것은 아니지만, 세입자가 먼저 비워 주면 보증금을 지킬 수단이 줄어드니 같은 날 맞바꿉니다.
이 돌을 건넜다면 표시해 두세요. 다음 돌이 “지금 밟을 돌”이 됩니다.